Tegning av mange mennesker sammen

Forskjellen på vedtekter og husregler

Et borettslag eller et sameie er som et samfunn i miniatyr. Det er satt sammen av mange slags mennesker med ulikt syn på mye, med ulike tradisjoner og ulike vaner.

Akkurat som i samfunnet forøvrig er det nødvendig med noen felles regler som gjør at beboerne kan leve og omgås mest mulig knirkefritt.

Mange vil kanskje mene at det burde holde lenge med Kardemommeloven – «Man skal ikke plage andre, man skal være grei og snill, og for øvrig kan man gjøre hva man vil» – men praksis har vist at det kan være greit å ha litt tydeligere og klarere regler på enkelte områder.

Hva er hva?

Borettslag og sameier har to sett med regler: vedtekter og husordensregler. Den viktigste forskjellen på de to er at vedtektene behandler grunnleggende områder som borett, forkjøpsrett, behandlingsregler og tider, frister, utleieregler, vedlikeholdsplikt og lignende. Alle lag og sameier er pålagt å ha vedtekter. De vedtas på årsmøtet eller generalforsamlingen, og endringer må ha to tredjedels flertall.

Husordensregler utarbeides for å regulere den daglige adferden i borettslaget eller sameiet. Her handler det om mer praktiske ting som nattero, parkering, dyrehold osv. I borettslag kan styret fastsette ordensreglene, men de fleste boligbyggelag anbefaler at også husordensreglene vedtas på årsmøtet/generalforsamlingen. Husordensregler trenger bare alminnelig flertall, altså mer enn 50 prosent for å bli vedtatt.

GUIDE TIL FØRSTEGANGSKJØPEREN

Litt mer om vedtekter

Vedtektene omhandler som sagt de mest grunnleggende forholdene i borettslaget eller sameiet. Vanlige punkter i vedtekter er:

  • hvem som kan eie en andel eller seksjon
  • hvor mange andeler eller seksjoner man kan eie
  • regler for overføring av eierskap
  • regler om forkjøpsrett – hvem har forkjøpsrett og når slår den inn?
  • behandlingsregler og tider for bruk av forkjøpsrett
  • regler om utleie
  • bygningsmessige forandringer – hva er lov?
  • regler om beboernes vedlikeholdsplikt
  • regler om sameiets/borettslagets vedlikeholdsplikt
  • fordeling av felleskostnader
  • konsekvenser av brudd på vedtektene
  • regler for styret og styrets oppgaver regler for generalforsamling/årsmøte

Litt mer om husordensregler

Vedtektene er i prinsippet ganske like fra det ene laget eller sameiet til det andre. Når det kommer til husordensreglene derimot, kan variasjonen være stor, og innimellom svært underholdende også. Det finnes fremdeles eksempler på husordensregler som pålegger stillhet under middagshvilen og forbyr klesvask og -tørk etter klokken 17.00. Skal vi gjette på at dette er regler som har overlevd siden 50-tallet, da mor var hjemme og far var på kontoret?

Det viktigste formålet med husordensreglene er å tilrettelegge for et mest mulig friksjonsfritt forhold mellom beboerne, ikke detaljregulere deres adferd. Husordensreglene kan heller ikke på urimelig måte gripe inn i beboernes private sfære. 

Moderne husordensregler handler vanligvis om:

  • når man ønsker ro i huset
  • regler for dyrehold
  • regler for bruk av fellesarealer og fellestilbud
  • regler for parkering og bruk av garasjeanlegg
  • regler for grilling på terrasser og balkonger
  • regler for montering av antenner, markiser og annen solskjerming
  • regler om alminnelig orden i fellesarealer
  • regler om dugnader

Les også: Derfor bør du bli med på dugnad

Noen sameier og borettslag holder seg med svært detaljerte husordensregler, mens de har innsett at det er grenser for hva fellesskapet kan og bør regulere, og nøyer seg med så få regler og påbud som mulig.

Hva betyr vedtektene og husordensreglene for deg?

Vedtekter og husordensregler gjelder for alle. Du har som beboer plikt til å sette deg inn i reglene som gjelder for ditt borettslag eller sameie. Får du klager, nytter det ikke å unnskylde seg med at du ikke visste. Da er det bare å legge seg flat, be om unnskyldning og love bot og bedring.

Er du uenig i en eller flere av husordensreglene eller vedtektene, har du rett til å få forslag om endring behandlet på neste generalforsamling eller årsmøte. Og som sagt: Vedtektsendringer krever 2/3 flertall, mens endringer i husordensreglene kan gjøres med simpelt flertall, altså mer enn halvparten.

Brudd på reglene kan få konsekvenser

I alvorlige tilfeller kan gjentatte eller grove brudd på husordensregler og vedtekter medføre at man i ytterste konsekvens blir pålagt å fraflytte og selge boligen. Det går en grense for hva fellesskapet skal finne seg i eller tåle, så dette er en helt reell problemstilling, og det skjer hvert eneste år, over hele landet.

«Man skal ikke plage andre, man skal være grei og snill, og for øvrig kan man gjøre hva man vil.»

Torbjørn Egner: Kardemommeloven

LES ALT OM BOLIGBYGGELAG OG MEDLEMSKAP HER

Bilde av Anne Lene Jørstad
Anne Lene Jørstad
Markedskoordinator og medlemsrådgiver